Сложносочинённые апартаменты "Е3 Групп"

За последний год рынок недвижимости Санкт-Петербурга пополнился проектами со статусом "апартаменты". Всплеску активности поспособствовал знаменитый "закон Хованской", запрещающий размещение хостелов в жилых домах, что вынудило рантье переделывать минигостиницы в апартаменты и перенаправлять инвестиции в самодостаточные апарт-комплексы.

Однако есть еще несколько причин для столь стремительной динамики. Апартаменты, в отличие от жилья, не требуют от застройщика обеспечения социальными объектами, себестоимость таких участков дешевле, а места под застройку выгодней. Для физических лиц апартаменты представляют легальный источник дополнительного дохода с низким порогом входа. При всем этом в связи с законодательными реформами и переходом на эскроу-счета начинающим девелоперам войти в рынок не просто.

Как выкручиваются девелоперы в новых реалиях рынка, расскажем на примере проекта "Avenue Apart на Дыбенко" от группы компаний "Е3 Групп".

Вводные данные

"Avenue Apart на Дыбенко" - новый проект "Е3 Групп" в Невском районе на Товарищеском проспекте. Объект представляет собой 18-этажное здание общей площадью 14 700 кв. м. Отель рассчитан 391 номера от 22 до 47 кв. м, верхние этажи займут непосредственно апартаменты, нижние этажи отданы под гостиницу. Юниты сдают с полной отделкой и меблировкой, минимальная цена - от 1,99 млн рублей.

Рендер "Avenue Apart на Дыбенко"

В составе инфраструктуры заявлены тренажёрный зал, общепит, аптека и продуктовый магазин, зона коворкинга, прачечная и камеры хранения. Объект находится на нулевом цикле, первоначальный срок сдачи был сдвинут почти на два года, в октябре 2019 года разрешение на строительство продлено до конца 2021 года.

На сайте объекта "Р-Фикс" (застройщик "Avenue Apart на Дыбенко", входит в "Е3 Групп") заявляет минимальный порог входа для инвесторов в размере 300 тысяч рублей и обещает доходность 15 % годовых уже со следующего месяца при том, что до сдачи объекта в эксплуатацию минимум два года. Помимо ничем не обеспеченной монетизации проекта, компания предлагает арендовать квадратные метры на длительный срок (10 лет) и заключить опцион на обратный выкуп любого количества квадратных метров. На ноябрь 2019 года объект не аккредитован ни одним банком, приобрести апартаменты можно оплатив всю стоимостью полностью или в рассрочку. Договоры оформляются по ДДУ согласно 214-ФЗ, несмотря на закон об эскроу счетах.

Рендер "Avenue Apart на Дыбенко"

Напомним, с 1 июля 2019 года запущен механизм расчетов с покупателями квартир и апартаментов с использованием счетов эскроу. Это требование касается в первую очередь новых проектов, а также тех проектов, где реализовано по ДДУ менее 10 % договоров. Заявление о выдаче заключения, подтверждающее право продажи на старых условиях, застройщики могли подать до 1 октября 2019 года. Те строительные компании, которые не получили заключение и не позаботились о переходе на счета эскроу не могут привлекать деньги на строительство своих объектов. Известно, что "Р-Фикс", строящая "Avenue Apart на Дыбенко", на конец сентября не обращалась в Комитет по строительству с заключением, а значит, не имеет права привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Тем не менее на официальном сайте "Е3 Групп" говорится, что компания "Р-Фикс" (подконтрольна "Е3 Групп"), получила заключение о степени готовности проекта строительства по апарт-отелю AVENUE-APART на Дыбенко, работает без использования эскроу-счетов и может регистрировать договоры долевого участия.

Три товарища

Немного предыстории. ГК "Е3 Групп" (E3 Group) купила участок на Товарищеском проспекте с готовым проектом апарт-отеля "Спарта" у компании "Норманн". 4 % компании до сих пор принадлежит "Норман-Сервис", 5 % "Строительному управлению" (входит в "Е3 Групп") и 91 % "Е3 Недвижимость" (входит в "Е3 Групп"). Уставной капитал компании 10 000 рублей, судебных дел на 23,3 млн рублей, за 4 года компания провела 67 изменений.

Девелопер "Е3 Групп" вместе с компанией "МТЛ" разработал концепцию проекта и принял решение продвигать объект под брендом Avenue. В декабре 2018-го объявили о проекте и открыли бронирование апартаментов. Изначально по этому адресу анонсировала постройку апарт-отеля группа компаний "Норманн", к части структур которой на ноябрь 2019 года введена процедура банкротства. Первоначальное название отеля - "Спарта на Товарищеском". Разрешение на строительство "Норманн" получил в конце 2017 года.

После смены учредителей и переименования проекта "Р-Фикс" озадачилась получением разрешительной документации, которую удалось согласовать только в октябре 2019 года, то есть спустя 9 месяцев после анонсирования проекта. Примечательно, что компании разрешили привлекать средства по старой схеме, без использования эскроу счетов.

Строят без эскроу

Рекламная кампания нового объекта компании "Р-Фикс", ранее принадлежащей ГК "Норманн", а ныне выкупленной "Е3 Групп", не нашла должного отклика у потенциальных покупателей по вполне объяснимым причинам. Застройщик долго не мог получить в госстройнадзоре заключение о соответствии, следовательно, не мог и привлекать деньги дольщиков. Зимой у компании начались проблемы с получением документов на строительство. Так, в феврале 2019 года "Р-Фикс" получила мотивированный отказ в получении разрешения на строительство по причине многочисленных нарушений, о чем сообщалось в газете "Коммерсантъ".

В ходе проверки проектной декларации на соответствие действующему законодательству были выявлены факты несоответствия, установленные ч. 2 ст. 3, ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ. В их числе такие серьезные нарушения как несоответствие размера уставного капитала, сроков и нотариальной регистрации и договора поручительства. Кроме того, у "Р-Фикс" накопились долги. Летом 2018 года Комитет имущественных отношений подал иск на компании, в котором потребовал оплатить долги за аренду участка.

Получить нужные согласования компании удалось путем договоренностей с администрацией Санкт-Петербурга. По результатам переговоров "Е3 Групп" получила заключение о соответствии проектной декларации на объект "Avenue Apart на Дыбенко" (несмотря на многочисленные нарушения), за что взяла на себя обязательства из собственных средств достроить проблемный объект компании-банкрота "Норманн Юг" - ЖК "Ижора Парк". Примечательно, что объявление о достройке долгостроя было сделано аккурат перед губернаторскими выборами. Обычная практика достройки проблемных объектов предполагает привлечение успешных девелоперов, которые взамен получают возможность продать оставшийся пул квартир, так же часть средств на достройку выделяется из государственного бюджета. В отношении ЖК "Ижора Парк" не предполагалось ни привлечения государственных средств, ни выдачи свободных подрядных квартир под дальнейшую реализацию.

О договоренностях писали в СМИ. "E3 Group подписала с ООО "Норманн Юг" (ГК "Норманн") договор о достройке "Ижора Парк". (…) E3 Group взамен просит заключение о соответствии проектной декларации по участку под строительство апарт-отеля на Товарищеском проспекте, купленному у ГК "Норманн". Декларацию компания подала уже в четвёртый раз. Но, как намекают источники в Смольном, репутация E3 Group вызывает сомнения не меньшие, чем "Норманн", поэтому шансов не так много", - говорится в "Деловом Петербурге".

Сумма инвестиций на достройку проблемного объекта составили 90 млн рублей, в октябре 2019 года объект передали счастливым дольщикам. О собственных вложениях "Е3 Групп" открыто заявляет в СМИ. Цитата: "Наша компания закрывает долги "Норманна" (объём выполненных работ составляет около 90 млн рублей), хотя мы всего лишь подрядчики", - говорят в "Е3 Групп".

Не все по маслу

За более чем полгода активной рекламной компании "Р-Фикс" (подконтрольная "Е3 Групп") удалось заключить лишь один договор долевого участия. В августе 2019 года Управление Росреестра по Петербургу приостановило регистрацию ДДУ по комплексам апартаментов, строящимся в Санкт-Петербурге. Приостановка затронула те объекты, которые получили разрешение строить по старым правилам без эскроу счетов (для получения этого права нужно, чтобы строящийся объект был построен на 30 %, а реализовано помещений 10 %). Как пояснили эксперты, таймаут необходим был для проработки вопроса отчисления застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков.

Надо отметить, что ни по одному пункту "Avenue Apart на Дыбенко" не мог привлекать средства по старым правилам (без открытия эскроу счетов). Однако разрешение строить по-старому застройщик "Р-Фикс" получил все равно. По словам компании, этому поспособствовала достройка проблемного ЖК "Ижора Парк" и поправки в 214-ФЗ, в рамках которых застройщики, достроившие проблемные объекты и выполнившие условия по собственным проектам, имеют право не переходить на эскроу-счета.

ЖК "Ижора Парк"

На начало ноября 2019 года застройщик вновь открыл продажи апартаментов, но так и не сумел привлечь ни одного банка к аккредитации. "Р-Фикс" испытывает нехватку ликвидности, поэтому компания ведет переговоры с генподрядной компанией (BPS-Development) о бартере. В качестве оплаты застройщик договорился передать подрядчику порядка 70 % апартаментов. Отметим, что пока на участке только свайное поле, никакой активности не ведется. Разрешение на строительство продлено до конца 2021 года.

Стройплощадка "Avenue Apart на Дыбенко"

Источником средств для строительства "Avenue Apart на Дыбенко" и достройки "Ижора Парк" вполне могли стать средства, полученные в результате оформления договоров займов с физическими лицами - именно этой деятельностью занималась группа компаний "Е3 Групп" с 2014 года. Краудфандингом под видом программы "Коллективные инвестиции в недвижимость" компания занималась не только в Петербурге, для этого были открыты представительства в Москве, Екатеринбурге и Краснодаре. Несколько компаний с единым наименованием "Е3 Инвестмент", входящие в группу компаний "Е3 Групп", привлекали займы у физических лиц под большой процент (от 20 до 45 %). Заключались договоры инвестиционного займа, хотя никакого инвестиционного объекта не предлагалось. Компания активно участвовала в отраслевых выставках, профессиональных мероприятиях, мелькала в СМИ, создавая образ благонадежной компании. Согласно легенде, займы шли под реализацию собственных девелоперских проектов "Е3 Групп", выкуп подрядных квартир с последующей перепродажей по рыночной цене, выкуп сельскохозяйственных земель с дальнейшим перепрофилированием под жилищное строительство и прочих операций на рынке недвижимости.

Наука конфликтология

Однако с конца 2018 года выплаты займодавцам "Е3 Групп" прекратилась, суммы займов по окончанию договоров не возвращались, проценты перестали выплачиваться, параллельно компания анонсировала запуск "Avenue Apart на Дыбенко", а впоследствии, как мы описывали выше, вложила 90 млн рублей собственных средств на достройку проблемного объекта по заданию городских властей. Часть займодавцев устала ждать и подавала иски в суды. На данный момент реестр обманутых займодавцев насчитывает суммарный ущерб на 130 млн рублей.

В качестве решения конфликтной ситуации с займодавцами "Е3 Групп" предлагает оформить долговое обязательство - вексель - и зачесть его в покупку квадратных метров в строящейся гостинице "Avenue Apart на Дыбенко" на Товарищеском пр., уч. 19. Причем квадратный метр по цене перезачета, согласно предложенным условиям, оценивается "Е3 Групп" в два раза выше рыночной цены (условно вместо 100 тыс. рублей за кв. м компания предлагает 200 тыс. рублей за кв. м). Но и это еще не все, выкупивший квадратные метры в счет долга компании займодавец должен заключить договор аренды с управляющей компанией отеля на 10 лет без возможности продать квадратные метры до истечения срока аренды, при этом у отельера будет опцион на выкуп квадратных метров в собственность по окончании срока аренды. По договору компания-арендатор практически ни за что не отвечает. Но если правила нарушил арендодатель - "штраф в размере арендной платы за помещение за 12 месяцев за каждое из нарушений". За мелкие нарушения - "пени в размере 10 % от арендной платы за помещение в месяц за каждый день просрочки и за каждое нарушение". Проект соглашения имеется у автора статьи.

По запросу в Комитет по строительству относительно легальности данного взаимозачета был получен официальный ответ от заместителя председателя Комитета по строительству Евгения Барановского, в котором было указано, что компании "Р-Фикс" "запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушении требований, установленных ч. 2 ст. 1 №214-ФЗ, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, которые на момент привлечение денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию".

Обратим ваше внимание, что собственно покупка недвижимости с помощью векселя в строящемся объекте законом трактуется неоднозначно. Другими словами, такую сделку можно оспорить. Прямой трактовки по использованию векселя в качестве средства оплаты в российском законодательстве информации нет. Согласно ст. 815 Гражданского кодекса РФ, вексель фактически представляет собой один из способов оформления договора займа. Застройщик может принять вексель не в качестве "оплаты по договору" за квадратные метры, а заключив договор новации в соответствии со ст. 414 ГК РФ. При заключении договора новации первоначальное заемное обязательство будет прекращено соглашением сторон о его замене новым обязательством по договору долевого участия (с соответствующим новому договору предметом и способом исполнения). При этом такой договор могут не зарегистрировать в Росреестре, а недобросовестные участники сделки - оспорить правомерность заключения такого договора, апеллируя к 214-ФЗ. В тексте названного закона для обозначения вкладов участников долевого строительства используется исключительно термин "денежные средства". Исходя из этого, оплата по договору долевого участия может быть осуществлена только путем передачи застройщику денежных средств, но никак не посредством ценных бумаг, то есть векселя.

На те же грабли

Отметим, что это не первый опыт компании вхождения в большой девелоперский бизнес. До проекта на Товарищеском проспекте у "Е3 Групп" была неудачная попытка построить апарт-отель Gatchina Residencе в Гатчине. Глава 47-го региона поручил заместителю председателя правительства Михаилу Москвину начать процедуру отмены разрешения на строительство гостиницы в Гатчине в связи с несоответствием проекта градостроительным документам. До этого ГК "Е3 Групп" планировала к 2020 году в Гатчине построить четырехзвездочный отель на 1,6 тыс. номеров с объемом инвестиций не менее 3 млрд рублей. Поддержку проекту оказала глава администрации Гатчинского района Елена Любушкина. К слову, с той же фамилией стоит руководитель подконтрольной Е3 компании - ООО "Начало". Урегулировать ситуацию "Е3 Групп" тогда не удалось. В результате у компании отобрали участок под несостоявшимся апарт-отелем Gatchina Residencе в Гатчине и заставили выплатить около 8 млн рублей. Летом 2018-го Е3 групп пошла в арбитраж, требуя признать недействительным принятый КАГ акт об отмене ГПЗУ. В ноябре первая инстанция отказала E3 Group. Застройщик пытался оспорить вердикт, но проиграл и во второй инстанции.

Рендер Gatchina Residencе

Первым собственным строительным объектом у Е3 был ЖК "Новое время" в пос. им. Свердлова Всеволожского района. В 2015 году было объявлено о заморозке проекта. Также известно, что "Е3 Групп" выступила эксклюзивным брокером долгостроя ЖК "Невское наследие" в поселке им. Свердлова, также пополнившим список проблемных объектов. Сейчас проект известен как ЖК "Нева'Da". В 2016 году компания запустила программу "Вам ключи", амбициозно назвав ее федеральной. По сути это была попытка возродить забытые жилищные кооперативы. Гражданам предлагалось оплатить вступительные и членские взносы, а вносить в рассрочку деньги за квартиру. Проект коттеджного поселка "EcoLife в Чудово" также провалился, вместо 43 домов построено не более десятка. Позже компания запустила проект "EcoLife на Заливе", в Выборгском районе Ленобласти, в 64 км от Санкт-Петербурга, на побережье Финского залива, судьба которого неизвестна.

Сложные взаимоотношения с властью, проблемы с документами, крупные долги и судебные разбирательства составляют неблагоприятный фон для продажи юнитов в "Avenue Apart на Дыбенко". Выкрутятся ли "Е3 Групп" из этой ситуации или понесут наказания, покажет время.

8 ноября 2019 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram