Более половины нового офисного предложения Москвы в 2024 году уже реализовано
Анонсированный объем ввода качественной офисной недвижимости в столице на 2024 год составляет порядка 848 тыс. кв. м. По прогнозам Nikoliers, из-за возможного переноса сроков ввода фактическое значение показателя окажется на уровне 645 тыс. кв. м. Тем не менее, даже с учетом корректировки планов девелоперов, итоговый объем ввода в 2,3 раза превысит результат 2023 года и станет рекордным за последние девять лет. Подобный рост связан с ожиданием завершения строительства ряда крупных объектов, начатых несколько лет назад.В структуре общего объема офисного строительства Москвы на 2024 г. по форме реализации преобладает продажа. Из 645 тыс. кв. м здания на продажу составляют 89 %, объекты в аренду составляют 10 % и ожидается один BTS проект.
Однако в открытый рынок выйдет далеко не весь объем нового офисного предложения. По данным Nikoliers, на данный момент 55,9 % от объема скорректированного ввода 2024 года уже реализовано, включая продвинутую стадию переговоров по площадям объекта Moscow Towers (на который приходится 35 % объема годового ввода). Из общей площади в новых проектах вакантное предложение в аренду составляет всего 16,7 % и 27,4 % доступно к покупке.
Активное вымывание с рынка нового предложения обусловлено высоким спросом на офисную недвижимость, которые сохранится и в 2024 году. По данным Nikoliers, объем спроса по итогам 2023 года вырос на 30 % до 1,7 млн кв. м, что сопоставимо с объемом сделок в 2018, 2019 и 2021 годах, когда показатель был на пиковых уровнях. По нашим прогнозам, на 2024 г. объем спроса будет на уровне 1,5 млн кв. м и площади продолжат вымываться с рынка.
Сейчас мы наблюдаем, что наибольшим спросом у арендаторов пользуются офисы с отделкой в популярных локациях, вакансия в этом сегменте стремительно сокращается. По-прежнему на офисном рынке Москвы превалирует спрос на объекты внутри ТТК левой части Москвы и районы Северного, Северо-Западного и Западного направления за пределами ТТК. Также растет интерес на покупку офисов как со стороны конечных пользователей, так и со стороны инвесторов (как институциональных, так и частных).
В условиях активного спроса не только усиливается нехватка свободных офисных площадей, но и наблюдается рост ставок аренды. По данным Nikoliers, по состоянию на конец 2023 года среднерыночная ставка аренды увеличилась на 4 % — до 22 065 руб./кв. м/год*. В классе А показатель составил 26 193 руб./кв. м/год (-2,3 % год к году), в классе В+/- — 18 263 руб./кв. м/год (+2 % год к году). В 2024 году ожидается дальнейший рост ставок аренды, при этом наиболее заметным будет рост на качественные объекты в востребованных локациях в пределах МКАД.
*) Здесь и далее: ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20 %).
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Сейчас мы наблюдаем дефицит качественных офисных площадей на рынке, особенно крупных блоков площадью более 5000 кв. м. В связи с этим многие компании еще на стадии строительства проекта стараются выбрать офис, что приводит к тому, что новые проекты выходят на рынок с высокой степенью заполняемости. При этом мы наблюдаем изменение структуры предложения — в 2024 г. количество объектов на продажу будет увеличиваться, а в аренду — сокращаться. На величину арендной ставки будет влиять как вымывание качественных недорогих опций, так и ряд других факторов. Например, необходимость обеспечить окупаемость актива в отношении помещений, которые приобретались инвесторами для последующей сдачи в аренду. Также высокая ключевая ставка ЦБ стимулирует арендодателей увеличивать арендный поток путем повышения ставок аренды. Можно отметить, что рост стоимости отделочных работ и смещение фокуса пользователей на опции с отделкой подталкивает арендодателей предлагать разные варианты финансирования — в том числе, путем включения стоимости отделки в ставку аренды. Следовательно, номинальные запрашиваемые по рынку ставки будут выше. А увеличение доли объектов в состоянии shell&core приведет к росту средневзвешенной ставки аренды».
Кирилл Кутявин, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers: «В Москве в последние годы сформировался тренд на продажу офисных проектов, в том числе на продажу их небольшими лотами. Благодаря разному формату офисов, программам по рассрочке, которые предлагают девелоперы, офисы привлекли инвесторов из других направлений, в том числе из жилья. Программа стимулирования создания мест приложения труда побудила на офисное строительство непрофильных девелоперов, которые предпочитают продавать такие объекты, а не сдавать в аренду. В целом финансовые модели многих девелоперов сейчас нацелены на продажу, умеренный рост ставок арены при высокой ключевой ставке ЦБ пока не позволяет девелоперам строить новые объекты для сдачи в аренду».
О компании
Nikoliers — ведущая международная консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. Свою деятельность в России компания начала в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. Компания принимала активное участие в формировании профессионального рынка недвижимости в России и заложила высочайшие стандарты работы, основанные на лучших международных и локальных практиках. 7 марта 2022 года компания вышла из состава международной сети Colliers и продолжила работу в России под независимым брендом. С 21 апреля 2022 г. компания работает под брендом Nikoliers. В феврале 2023 года компания вышла на международный рынок, открыв офис в Дубае. На сегодняшний день в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге, Дубае и обособленных подразделениях работает свыше 600 сотрудников.
Специалисты Nikoliers предоставляют полный комплекс профессиональных услуг арендаторам, владельцам коммерческой недвижимости и инвесторам по всей России. Услуги включают в себя стратегический консалтинг и услуги по продаже и аренде недвижимости, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью, консалтинг, оценку, а также специализированные исследования рынка. Девелоперам жилой недвижимости специалисты Nikoliers предоставляют полный цикл эксклюзивных и ко-эксклюзивных услуг по проектам — от продажи/приобретения земельных участков под жилую застройку до разработки коммерческих концепций и осуществления брокериджа и маркетинга проектов.
Источник — пресс-служба Nikoliers
29 марта
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
